안녕하십니까. 행복충전소입니다.
부동산을 매도시 매도가액이 취득당시의 액수보다 높을 경우 차익이 발생하게 되는데, 이러한 차익에 대해 세금을 신고하고 납부하도록 하는 것이 양도소득세입니다.
1. 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 경우가 있나요.
토지, 건물, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권 등), 주식 등을 파는 경우에 부과되는 세금입니다.
부동산의 소유권을 이전하면서 차익이 발생했을 때는 거의 모든 부동산에 양도소득세가 발생한다고 생각하면 됩니다.
그렇다면, 양도 차익이 발생하더라도 양도소득세를 납부하지 않아도 되는 부동산이 있다는 말인데요.
절세를 생각하고 있다면 이런 비과세 양도소득에 대해 알아두어야 겠습니다.
1세대 1주택 비과세
1세대 1택의 경우에는 매도시 차익이 발생해도 양도 당시 가액이 12억원을 초과하지 않는 주택은 양도소득세가 비과세가 됩니다.
비과세 되는 1세대 1주택 보유요건
2017년 8월 3일 취득기준으로 하여,
그 이전이면 2년이상 보유하면 비과세가 됨.
그 이후이면 조정대상지역은 2년이상 거주해야 비과세가 됨.
- 일반지역 : 1세대가 1주택을 구입해 2년간 보유 후 팔게 되면 양도소득세 비과세 대상입니다.
- 조정대상지역 : 조정대상지역에서 주택을 구입할 경우에는 1세대가 1주택을 구입해 2년 보유요건과 2년 거주요건을 둘 다 충족해야 비과세대상이 됩니다.(2017. 8. 3일 이전에 주택을 구입한 경우에는 해당되지 않음.)
조정대상지역은 부동산시장의 변화에 따라 추가 지정되거나 해제되기도 하는데 주택을 구입할 때는 조정대상지역 해당여부를 반드시 확인해야 합니다. 조정대상지역 확인 여부는 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택 예외 사항
- 일시적 1세대 2주택 : 살다 보면 기존 주택을 처분하지 못한 상태에서 새로운 주택을 구입하게 되는 경우가 일반적으로 많이 생길 수가 있습니다.
이럴 경우 다음의 요건에 해당 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.
새로운 주택 구입 시점 : 기존 주택을 취득한 날로부터 1년이 경과되어야 한다.
기존 주택 처분 시점 : 새로운 주택을 구입한 날로부터 3년 이내에 팔아야 한다.
(다만, 조정대상지역에 새로운 주택을 구입한 경우는 1년 이내에 새로운 주택에 전입하고, 기존 주택을 1년 이내에 팔아야 한다.)
- 혼인으로 2주택이 된 경우 : 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 간주합니다.
2. 양도소득세 계산해보기
양도소득세 = 과세표준 * 세율
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제
양도소득세는 보유한 부동산의 종류와 금액, 보유기간 등에 다라 계산하는 과정이 다릅니다.
계산과정 또한 복합하지만 위 표 정도만 생각하면 될 것 같습니다.
추가적으로 더 살펴보면,
- 양도차익은 부동산 등을 매도시 양도가액(매매가격)에서 필요경비(취득가액, 자본적 지출액, 양도직접비용)를 차감해 계산합니다.
- 필요경비에서 자본적 지출액이라고 있는데, 이는 자산의 가치를 증가시키거나 자산의 수명을 늘리는 비용을 말합니다.
그럼, 예를 들어서 판단해 보겠습니다.
- 베란다 확장 공사, 방 확장 공사, 창틀공사, 바닥공사, 보일러 교체 등은 자본적 지출액으로 봅니다.
- 그러나, 벽지나 장판교체, 보일러 수리비 등은 자본적 지출액으로 봐주지 않습니다.
- 장기보유특별공제 : 말 그대로 부동산을 오랫동안 보유하고 있었을 경우에는 세금 절감 혜택을 주겠다는 것입니다.
3. 양도소득세 신고
부동산을 팔 때 생기는 양도소득은 예정신고와 확정신고가 있습니다.
- 예정신고는 부동산을 팔고 잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 이내에 신고, 납부해야 합니다.
- 확정신고는 예정신고한 해의 다음 년도 5.1 ~ 5.31 사이에 다시 한 번 신고, 납부를 해야 합니다.
일반적으로 절세를 위해서는 가능한 한 연도를 달리해서 파는 것이 유리합니다.
그렇지만, 어느 한 부동산에서 손해가 발생했다면 같은 해에 파는 것이 유리합니다.
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